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中國房貸利率降了又降，為什么還是高？

2023-03-28 07:54:52 FastBull

(相關資料圖)

房子是大部分中國人一生中最大的一筆支出。因為款項巨大，購房者往往需要貸款。貸款利率的高低會顯著影響購房支出。以貸款100萬元，30年期，等額本息還款為例，利率5%與利率4%相比，購房者累計多支付約21.4萬元。也就是說，利率差了一個百分點，就要多還本金的21.4%。因為貸款利率直接地并且顯著地影響購房支出，所以調(diào)整房貸利率可以調(diào)節(jié)購房需求。2021年以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，需求大幅萎縮。為刺激購房需求，從2021年11月開始，伴隨著數(shù)以百計的房地產(chǎn)寬松政策，中國內(nèi)地房貸利率也持續(xù)走低。如圖1所示，中國全國首套房貸平均利率從5.57%降為目前4.17%，全國二套房貸平均利率從5.85%降為4.95%。

圖1: 全國首套和二套房貸平均利率

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾公開表示，2022年12月新發(fā)放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較上年同比下降1.37個百分點，是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。那么在降了又降之后，中國目前的房貸利率還高不高？我們把中國內(nèi)地的房貸利率和美國、新加坡、中國香港這些發(fā)達國家或地區(qū)的情況，做一個簡單比較。結論如下。

中國房貸利率的絕對數(shù)值不高

2019年央行頒布新的住房利率政策后，國內(nèi)房貸利率大多以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準，然后加上一定的基點形成。一個基點為0.01%，即萬分之一。比如2021年8月，5年期以上LPR為4.65%，假設加成120個基點，則房貸利率為5.85%。加點在整個還款周期中會一直不變。如果5年期以上LPR降至4%，那么貸款利率為5.2%。LPR由18家銀行報價而來。這就像18位評委，每人打一個分數(shù)，去掉最高分和最低分，然后計算出最終得分。LPR分為1年期和5年期以上兩個類別。貸款5年以下，以1年期LPR作為基準。但是大部分國人貸款時長會超過5年，這時貸款利率會以5年期以上的LPR作為基準。因為LPR是浮動的，所以中國房貸利率是一種浮動利率。最新的LPR較之前有所下降，目前數(shù)值為：1年期3.65%，5年期以上4.3%。銀行加點也下調(diào)了很多，甚至可以為負。2022年9月29日，人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前，階段性取消當?shù)厥滋追康姆抠J利率下限。需要符合的條件是，評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降。2023年1月5日，央行延長了以上政策的有效期，這相當于將臨時性政策延長化，甚至常態(tài)化了。所以，滿足以上條件的城市自主決定首套房貸利率的下限。比如，鄭州當前主流首套房貸利率為3.8%。這相當于加成為-50個基點（3.8%-4.3%=-0.5%）。天津首套房貸利率為3.9%，這相當于加成為-40個基點（3.9%-4.3%=-0.4%）。目前，全國首套房貸平均利率4.17%，可以作為當前中國內(nèi)地房貸的利率參考值。和其他國家或地區(qū)的房貸相比，4.17%高嗎？單看數(shù)值，其實不高。先看美國，2023年3月23日，美國具有代表性的銀行——美國銀行（Bank of America）給出的房貸報價情況如下。30年固定房貸利率，報價6.25%；15年固定房貸利率，報價5.5%；5年固定利率，5年之后每半年調(diào)整一次的浮動利率，報價6%。僅從數(shù)值看，美國的房貸利率顯著高于中國內(nèi)地。再看中國香港，2023年3月22日，代表性銀行——匯豐銀行（00005.HK）給出的報價情況如下。參考優(yōu)惠利率的貸款利率（通常被稱為“P按”），報價為3.375%。這里的優(yōu)惠利率（Prime loan）非常類似于中國內(nèi)地的LPR。匯豐銀行房貸的計算公式是P值-2.25%，即在P值基礎上，降低225個基點。匯豐當前的P=5.625%，所以計算得出“P按”貸款利率為3.375%。（5.625%-2.25%=3.375%）香港還存在另一種以HIBOR（香港銀行同行業(yè)拆借利率）為基礎的貸款利率（通常被稱為“H按”），匯豐報價為4.67%。這種參考HIBOR利率的貸款方式，利率會每月調(diào)整。匯豐銀行的計算公式是1個月的HIBOR數(shù)值+1.3%。2023年3月22日，1個月HIBOR為3.37%，所以計算得出“H按”利率為4.67%。（3.37%+1.3%=4.67%）從數(shù)值看，中國香港“H按”利率高于中國內(nèi)地，“P按”利率低于中國內(nèi)地。最后看新加坡，2023年3月23日，代表性銀行——星展銀行（DBS）給出的報價情況如下。5年的固定房貸利率為4%。（新加坡各銀行幾乎都不提供周期大于5年的固定房貸利率。）新加坡另一種房貸是以SORA為基礎的浮動房貸利率，報價為4.44%。SORA為新加坡平均隔夜利率。星展銀行的浮動利率計算公式是，3個月的SORA數(shù)值+1%。2023年3月23日3個月的SORA數(shù)值為3.44%，所以計算得出的浮動房貸利率為4.44%。圖2是2023年以來SORA的走勢。

圖2: 新加坡3個月SORA的走勢圖

從數(shù)值看，目前新加坡房貸5年固定利率低于中國內(nèi)地，浮動利率高于中國內(nèi)地。

表1: 當前中國內(nèi)地與美國、中國香港、新加坡的房貸利率對比

綜合來看，和美國、中國香港、新加坡的房貸利率相比，中國當前的房貸利率不高。但是，考慮到美國、中國香港、新加坡都處于加息周期，而中國處于降息周期，所以還需要換一個角度去比較，這時結論會有所不同。

從成本加成看，中國內(nèi)地房貸利率較高

一個商品賣的貴不貴，除了看絕對的價格，還可以看，價格與成本之間的差值?？梢哉f，差值越大，這個商品賣的越貴。“銀行間拆借利率”可以看作是商業(yè)銀行借入一筆資金的成本，即“邊際資金成本”。房貸利率減去這個成本，衡量的是銀行在成本上加成了多少。也可以認為，加成的數(shù)值越大，房貸利率越貴。比如，A國資金成本為1%，房貸利率4%，那么加成了3%，即300個基點。B國資金成本為3%，房貸利率5%，那么加成了2%，即200個基點。雖然，B國房貸利率高于A國，但因為A國的加成更高，實際上銀行賺的更多，從成本加成的角度，可以說A國的房貸利率更貴。以上這種衡量標準，似乎有些強詞奪理，但是，這種標準或許更為客觀。可以想象，如果未來上述A國的資金成本變?yōu)?%，而A國銀行要保持盈利狀態(tài)，那么其房貸利率就會變?yōu)?%（4%+3%=7%）。我們以這個新標準，衡量中國內(nèi)地的房貸利率貴不貴。中國內(nèi)地的資金成本，以1個月SHIBOR（上海銀行間同業(yè)拆放利率）為基準。用SHIBOR作為基準的好處在于，這個指標在其他國家或地區(qū)都有對應物，比如在美國可以是LIBOR，在中國香港是HIBOR，在新加坡是SIBOR。2023年3月，1個月SHIBOR的平均值為2.36%，中國內(nèi)地5年期以上首套房貸平均利率為4.17%，因此加成為181個基點，即1.81%。（4.17%-2.36%=1.81%）如表2所示，2023年3月的加成是2018年下半年以來的最低值。2018年下半年平均加成為283個基點；2019年平均加成為276個基點；2020年平均加成為308個基點；2021年平均加成為298個基點；2022年平均加成為276個基點。

表2: 2018年下半年以來，首套房貸平均利率與1個月SHIBOR之間的差值

下面看看美國的情況。美國2023年3月份，1個月LIBOR（倫敦同業(yè)拆借利率）的平均值為4.72%。以美國銀行報價為參考，15年定期房貸利率為5.5%，加成為78個基點，即0.78%（5.5%-4.72%=0.78%）；30年定期為6.25%，加成153個基點（6.25%-4.72%=1.53%）。而且需要注意，中國內(nèi)地的房貸利率是跟隨LPR浮動的，本質(zhì)上是浮動利率。在浮動利率條件下，銀行承擔的風險較小。而對于銀行，長時間的固定利率帶來的風險要大于浮動利率。所以，美國15年或30年固定利率的風險大于中國的房貸利率。而美國15年固定利率僅在成本基礎上加78個基點，30年加153個基點。中國房貸加成181個基點，與美國相比較高。再看看中國香港的情況。香港有兩種房貸利率，“P按”和“H按”。其實對銀行來說，兩種方式在風險收益上是等價的。所以只看一種即可。我們看“H按”。以匯豐銀行為例，“H按”為1月HIBOR+1.3%，HIBOR就是香港銀行的“資金成本”，所以匯豐銀行的加成為1.3%，即130個基點。香港其他銀行和匯豐銀行加成相等或相近，比如渣打銀行和匯豐銀行的數(shù)值完全一致。中國內(nèi)地加成為181個基點，高于匯豐銀行的130個基點。所以即使降了多次之后，中國房貸利率仍比中國香港高。最后看看新加坡的情況。和香港一樣，僅看新加坡的浮動房貸利率即可。新加坡以星展銀行為例，其浮動房貸利率為3個月SORA+1%，3個月SORA與1個月SIBOR（新加坡銀行同業(yè)拆放利率）之間存在比較穩(wěn)定的關系。